Waarheen met de villa’s in De Panne? (Deel 2/2)

In het idyllisch De Panne hebben we zoals in meerdere kustgemeenten een erfgoedprobleem. De eens overvloedige bouwgrond is nu zeldzaam en kostbaar geworden door de steeds blijvende groeiende vraag naar vastgoed. Tegelijkertijd blijft de aantrekkingskracht van tweede verblijvers hoog, door de aantrekkingskracht van de betoverende kust, schitterende zee en prachtige duinennatuur.
Om aan deze vraag te voldoen overwegen vastgoedbedrijven meer en meer hoogbouw wat ethische en culturele problemen opwerpt. Historische erfgoedvwlla’s dreigen te verdwijnen, wat verdeeldheid zaait tussen moderniseren en het behoud van karakter.
De gemeente staat voor een historische keuze: meegaan in hoogbouw en erfgoed verliezen of de sfeer en gezelligheid van straten bewaren ten koste van ontwikkeling. De politici, historici en burgers zoeken naar compromissen, zoals het behouden van erfgoedvilla’s en enkele typische wijken (vb Houtsaegerwijk. Het historisch deel van de Dumontwijk is reeds beschermd sinds 1995).
DE BLIEDEMAKER is ook van oordeel dat hoogbouw een meerwaarde kan zijn maar enkel indien het architecturaal hoogstaand is en beperkt tot vooraf weloverwogen en gedefinieerde locaties.. maar niet zoals het NU dreigt te gebeuren: pure willekeur en om het even waar á la tète du client!
Reeds in 2013 heeft DE BLIEDEMAKER een artikel geschreven om hiervoor te waarschuwen. Lees>>>>
In dit artikel worden de 4 historische urbanisatiegolven beschreven die onze mooie gemeente ondergaan heeft en wordt gevreesd voor een 5de golf. Helaas is sindsdien, in de laatste 10 jaar, niets gereglementeerd, noch wat lijsten van erfgoedvilla’s betreft (confer de 4 sterren villa’s te Koksijde) noch wat betreft inrichtingsplannen (vroeger BPA’s, nu GRUP genoemd).
Of zijn er binnenskamers wel afspraken gemaakt die niet openbaar mogen komen?

1. Nieuwe projecten

1.1 Aanvraag verkaveling rond het Donny Hotel

Er loopt momenteel nog tot 25 augustus 2023 een openbaar onderzoek aangaande de verkaveling van de gronden tussen de Koninklijke Baan, de Arripelaan en de Donnylaan.
Bekijk de 41 plannen en foto’s op >>>>

Lot1 langs de Koninklijke Baan: omvat een vrijstaande building met 6 bouwlagen waarvan het nulpas 60 cm boven de straat ligt. Dit komt neer op 5 verdiepingen boven eerste verdieping. De linkerzijde van het gebouw is 2 verdiepingen hoger dan de rechterzijde. Ondergrondse garages op niveau -1 zijn opgenomen in de plannen.
Lot2 langs de Ernest dd’Arripelaan omvat een halfopen building met 6 bouwlagen en een extra ondergrondse bouwlaag voor garages. De -1 bouwlaag is op straatniveau met achtergevel in het duin. Het linkergedeelte sluit aan op de wachtgevel van het hoekappartementengebouw van 4 bouwlagen. De 3 bovenste bouwlagen hebben minder grote ruimtebezetting. Dus rechtergedeelte van dat gebouw komt nog 1 verdieping hoger en komt in totaal 7 bouwlagen boven het straatniveau.
Ook ondergrondse garages.
Lees de motivatienota van de verkavelaar PL.Constructs Lees>>>
Bezwaren kunnen ingediend worden tot 25 augustus 2023 (via website Omgevingsloket of via email )

Eigen beoordeling:
1. Bezwaar?
Wellicht zal DE BLIEDEMAKER bezwaar indienen tegen de te hoge bouwhoogte (7 bouwlagen) aan de kant van de Arripelaan. Dit bezwaar zou mogelijk worden ingediend nadat de definitieve stedenbouwkundige aanvraag is ingediend. Ik ken ook geen Gemeentelijk Bouwreglement die de bouwhoogte op deze plaats vastlegt (project niet in zone A, B of C). Bestaan hiervoor wel openbare bouwvoorschriften? Lees>>>.
Gebouwen gerealiseerd door PL.Constructs komen veel voor in De Panne en de architectuur valt meestal goed mee. Van promotor Promenade van ir. Lowagie. (cf vroegere villa van Jacques Debeerst in de Meeuwenlaan, recent ook meerdere appartementsgebouwen in de Marktlaan, Markt (vroegere Ara), 3 grote buildings op de parking Keesjesdreef, en nog veel meer…).
De architectuur van Janis is sober, eigentijds en strak. Misschien slagen ze erin om het gebouw in de Arripelaan goed in te kleden zodanig dat deze 7de bouwlaag mooi uitvalt. Maar op deze locatie is een hoekaccent niet te verwachten (cf residentie Mon Bijou waar hoekaccent wel deel uitmaakt van het architecturaal karakter van het gebouw).

Belichting van de architectuur accenten lees>>>>

2. Relatie met de Omgeving
Dat er in de Ernest Arippelaan een building zou komen minimum 4 bouwlagen als uitbreiding van het hoekgebouw met de Koninklijke Baan was reeds lang te voorzien. Daarvoor is de wachtgevel gebouwd. Ook is het een publiek geheim van meer dan 16 jaar geleden dat Stadbader alle gronden aanpalend aan het Donny Hotel gekocht heeft (Stadbader was dan zeer actief met de bouw o.a. de buildings Terlinck en Albert I). Het was vanaf dan duidelijk dat deze aankoop bedoeld was voor hoogbouw met medeweten van de verkoper Donny Resorts. (dan waren reeds projecten voor 7 appartementengebouwen in de ‘Arripelaan met bouwhoogten van 3 tot 5 bouwlagen. Dan werd blijkbaar geen bouwaanvraag goedgekeurd)
Ook de uitbreiding van Armalot tot B&B zal dat geweten hebben. (Maar dan waren de oude projecten van bouwhoogte veel minder). Wellicht zullen schaduwstudies aantonen dat de hinder op hun zaak beperkt is. Misschien wat minder zicht op bomen, maar nu zijn deze duinen verwaarloosd. Helaas voor het Donny Hotel die veel van hun uitzicht langs 2 zijden zal verliezen. Zij waren eigenaar van het volledige duin en hebben dus moedwillig deze duinen verkocht. Idem het vakantiehuisje Le Parmentière aan het schelpenfabriekje (vissershuisjes genoemd) Lees>>>. Dat werd opgenomen in de GRUP Lindenlaan Lees>>>
3. Mogelijke toekomstige ontwikkelingen in de wijk
Zoals hier in de inleiding beschreven hebben we in DP een grote bedreiging van de resterende historische villawijken door de druk van immobiliënprojrcten. In de Westhoekverkaveling is sinds het Duinendecreet van 1993 momenteel geen bouwgrond vrij voor hoge appartementengebouwen. Vandaar dat de druk door de immobilia op het centrum nog altijd stijgt. Buiten de Dumontwijk is alles vogelvrij. Geen beschermingen van villa’s en geen gemeentelijke structuurplannen (GRUPs) (beide in tegenstelling tot “Erfgoedgemeente Koksijde”). Aldus blijft er nog steeds een grote bedreiging voor ons historisch erfgoed. Hiertegen zijn 2 strategieën : ofwel erfgoedvilla’s beschermen ofwel nieuwe zones creëren met mogelijkheden om percelen samen te voegen en toelating van beperkte hoogbouw. Een modernere nieuwe mogelijkheid zijn torengebouwen. (Zie verder)

Het is moeilijk om bestaande toeristische wijken op te offeren voor appartementenvilla’s. Het gedeelte van de wijk tussen de Arripelaan, Bortierlaan en de Duinkerkelaan zou daarvoor eventueel kunnen opgeofferd worden. Is immers geen erfgoedwijk want recent bebouwd sinds de jaren 50. Reeds meerdere recente appartementengebouwen. Ook nog enkele villa’s aan de westelijke kant van de Arripelaan kunnen eventueel samengevoegd worden.
Aldus zou een zeer strategische zone vrij komen voor middelgrote immobiliën projecten, mits natuurlijk hiervoor een openbaar GRUP opgemaakt wordt (met consensus bewoners en omwonenden). Aldus vermindert de druk op bijvoorbeeld de Houtsaegerwijk en ook op de villawijk tussen de Arripelaan en de Witteberglaan (meer oostelijke wijk t.o.v. van de beschermde Dumontwijk).
Misschien is dit nieuw Promenade complex in de Arripelaan een aanzet hiertoe?

1.2. As Duinkerkelaan – Nieuwpoortlaan

In de jaren 90 begon een commerciële leegloop langs deze as. Dit resulteerde ondermeer in een verkrotting van de interbellum gebouwen. Één van de eerste opdrachten van de toen jong opgerichte GECORO was de bespreking van het “Gemeentelijk Structuurplan”. Men oordeelde daar dat er iets moest gebeuren tegen deze verkrotting. Vandaar werd expliciet toegelaten om meerdere bouwlagen toe te laten alleen langs de noordelijke kant van deze straat (6 bouwlagen) maar niet aan de zuidkant i.v.m. de lichtinval.(is nog steeds een niet-bindende regel denk ik). Aldus dacht men het voor bouwpromotoren rendabel te maken om de vele verouderde panden op te kopen voor nieuwbouw. En dat is aardig goed gelukt want het grootste gedeelte van deze gebouwen zijn nu nieuwbouw zowel in de Nieuwpoortlaan als in de Duinkerkelaan. Terzelfdertijd is deze maatregel ook een opvang voor de grote vraag naar nieuwe appartementen.
Nu plant men daar, in het centrum, een nieuw soort nieuwbouw: de Residentie Le Fox op de hoek van de Walckierstraat en vlak tegenover het grote complex Mond’Eau. Geen 4 verdiepingen maar 8.
Le Fox wordt wel een vooruitstrevend gebouw qua architectuur met grote gevelvlakken in goud (kleur van de vos). De uitdagende creatie op deze belangrijke hoek is eveneens uitdagend als het even uitdagend complex diagonaal aan de hoek op de hoek van de Sloepenlaan: het reeds vergunde Residentie Mond’Eau.

Ook een uitdagend complex van 8 verdiepingen die 5 panden wegveegt die alle aan het verkrotten waren (waaronder een erfgoedpand de Coconut van architect Oscar Vermeesch.

Het mooi aangelegde Walkierpleintje kreeg een waardevolle heropwaardering door de restauratie/renovatie van Hotel Villa Select door de Donny Resort. Het pand op de hoek van de Zeedijk werd in al zijn grandeur gerestaureerd en bevat recent ook een waardevol zwembad. Met Le Fox willen de promotoren een nieuwe “grandeur” weerspiegelen maar nu op het vlak van ruimtelijke kwaliteit. Ook zouden binnenskamers beroep gedaan worden op de modernste hedendaagse technieken en hernieuwbare energie volgens het gerenommeerd studiebureau uit Roeselare. De gelijkvloerse verdieping zal opnieuw een horecazaak worden. Het gelijkvloers en het eerste verdieping is zoals op de fotomontage een massieve gouden blok waar in gesculpteerd wordt. Deze sokkel maakt de aansluiting met de naastliggende panden en versterkt aldus de positie van het gebouw t.o.v. de belangrijke Nieuwpoortlaan en het voorliggend “pleintje”, de Walkierstraat, die de verbindende as vormt naar de Zeedijk.
Het extravagante gouden volumehierboven is de functionele drager van inpandige ruime terrassen. De daar bovenliggende 3 verdiepingen springen telkens trapsgewijs naar achter toe terug. Er is een sterk contrast tussen de massieven gouden balk in combinatie met de golvingen van de bovenste balkonelementen. Elk appartement heeft zeer ruime terrassen. Mooie architectuur.

Deze 2 gebouwen van 8 verdiepingen hebben geavanceerde architectuur en zijn niet gelegen in villawijken en zullen dus weinig storing teweegbrengen in de beschaduwing van de omgeving (schaduwstudie moet wellicht telkens moeten gebeuren voor dergelijke hoge buildings). Dus op deze plaats in het centrum aanvaardbaar dank zij de geslaagde inkrimpingen en draaiing van de bovenste verdiepingen. Deze 2 gebouwen zijn van een iets grotere schaal en ook hoogte dan tot heden gebouwd in deze as. Het is immers de bedoeling om de ontwikkeling van het centrum van de Nieuwpoortlaan nieuw leven in te blazen. Het zal wel moeilijk zijn om de gelijkvloers te bezetten met horeca of kleinere commerce (op het plan 2 immense handelsruimten). Aanvaardbare architectuur.
Het zal daar een grote bouwwerf worden want ook 2 garageverdiepingen met overschot aan parking (dus grondbemaling). Dit is belangrijk voor de heropleving van de Nieuwpoortlaan. De Duinkerkelaan biedt minder dergelijke mogelijkheden temeer omdat de zuidelijke kant van de laan deel uitmaakt van de Dumontwijk. Hier is afbraak en modernisering dus moeilijk.

Maar dit kan niet gezegd worden van de Residentie Aquamarijn op de hoek van de Nieuwpoortlaan met het Canadezenplein. Hier bouwt Promenade nog hoger nl 10 verdiepingen, 4 hoger dan de aanpalende gebouwen. Op deze plaats, het inkompunt van De Panne kan men wel een “blikvanger”eyecatcher” verwachten maar toch niet zo hoog temeer dat de architectuur de banale Zeedijk-architectuur is van 8 verdiepingen + technisch verdieping. Waarom? Hoe slaagt de bouwheer hierin? Temeer zal er nooit geleidelijke hoogte overgang gebeuren noch naar de geburen in de Nieuwpoortlaan noch naar de recente gebouwen op het Canadezenplein.
Een hoekaccent zoals de Residentie Mon Bijou is wel verantwoord, zelfs als hiervoor 1 extra verdieping nog is. Dit maakt de architectuur van het gebouw meer uitdagend.

Er komt ook een nieuwe building om de Zeedijk af te sluiten kant strand. Her eerste plan had ook een mooie “eyecatcher” via een extra bouwlaag. Het zou mooi beeldbepalend zijn voor de inkom van De Panne te voet via het strand. Dit is architecturaal verantwoord op deze plaats.

1.3 Project Zeeparkduinen

Over dit reusachtig project heeft DE BLIEDEMAKER in vorige gemeentelegislatuur veel info gegeven ten tijde vande opmaak van het GRUP Lees o.a.>>>
(600 camping-staanplaatsen + bijna evenveel auto’s worden vervangen door een nieuw project: ongeveer 250 á 275 vakantieverblijven en 250 parkings + hotel van 80 kamers en 80 parkings (met nevenfunctie restaurant en feestzaal) + beachclub. Het volledig terrein (8,68 ha) )
Hierover weinig nieuws. Alhoewel nog geen 6 jaar na goedkeuring van het gemeentelijk RUP, net als het lokale gewestplan, zijn deze plannen uit ecologisch, economisch, sociaal en maatschappelijk oogpunt achterhaald volgens Natuurpunt . Ze houden onvoldoende rekening met klimaatopwarming, zeespiegelstijging, de achteruitgang van de biodiversiteit, de wens naar groen van zowel bewoners als bezoekers van de streek. Lees uitgebreid>>>
Nog gaan meer en meer stemmen op om deze gebieden te veranderen van bestemming van de huidige Recreatiezone naar Natuurgebied. Dit zou vele 10-tallen miljoenen Planschade kosten (vergelijk met in 1993 ten tijde van het Duinendecreet). De gemeente kan dit zeker niet betalen zodat iedereen nu kijkt naar minister van Milieu Zuhal Demir. Dossier is lopende en ik denk niet dat onze burgemeester zou ontevreden zijn.
Lees artikel burgemeester>>>>

1.4 Langs het Houtsaeger natuurreservaat

Dank zij het beschermd natuurreservaat hebben de panden aan de grens een grote meerwaarden omdat het zicht op de duinen blijvend is. Er zijn reeds een paar realisatie van waardevolle appartementenvilla’s.

Het is evident dat de belangstelling naar deze gronden zeer groot is voor nieuwbouw van woonappartementen. Maar 1 perceel is veelal te klein. Destijds heeft de gemeente DP, op aanraden van de Vlaamse Overheid, zich ingeschreven om geen percelen samen te voegen om meer rendabele projecten toe te verhinderen. Is dat nu nog geldig? Of zijn er andere stedenbouwkundige voorschriften hiervoor?
In ieder geval is deze duinzoom uiterst waardevol wegens het uitzicht en de zekerheid dat er geen nieuw gebouw komt voor uw neus. Het is de beste ligging van DP om, mits afbraak van bestaande villa’s uit de jaren 50, zeer goed gelegen nieuwe appartementen villa’s te bouwen. Ook hier zou een GRUP moeten opgesteld worden voor die villastrook. Kan men hierin opleggen dat het percentage appartementen voor tweedeverblijvers beperkt is?

1.5 Appartementenvilla’s in de Houtsaegerwijk

De grootste schrik bestaat erin dat de verdere appartementenbouw zich verder uitbreidt in de rustige Houtsagerwijkwijk. Er zijn reeds enkele realisaties: hotel Val Joli, villa Debeerst, villa Thérèse,…
Het is veruit de enige wijk in DP, dicht bij zee, waar nog bouwmogelijkheden zijn. Het gemeentebestuur besefte dit en had reeds een GRUP besteld voor deze wijk maar deze is niet tot het stadium van openbaar onderzoek gekomen. In deze studie was ook een voorstel van inventaris van erfgoedwaardige villa’s. Helaas heeft deze lijst nooit het daglicht mogen zien. Dit is nochtans één van de meest primordiale stappen om dit een GRUP te komen die het gezellig interbellum karakter van de wijk bewaart.
Positief is dat men van plan is een deel van de ingezakte Barkenlaan te herleggen volgens een groene straatstructuur. Dit zal mede helpen iedereen te laten beseffen dat de charmes van deze wijk moeten behouden blijven. Hij is niet zo oud als de Dumontwijk (die grotendeels van vóór de Eerste Wereldoorlog is). Deze wijk is grotendeels later gebouwd nl in het Interbellum. Werk voor de Gecoro of de nieuwe Erfgoedraad!

1.6. Woonappartementen in “Het Dorp”

1.7 Torenhoogbouw.

In veel Belgische kustgemeenten probeert men de immer grote vraag aan nieuwe appartementenm op te vangen door torenhoogbouw. Blijkbaar gelukt te Oostende op de Oostoever en mooi. In Knokke-Heist valt het nogal tegen en heeft de gemeente zijn plannen geborgen voor verdere hoogbouw wegens veel protest vooral wegens de burgerinitiatieven “Stop de Torens” en “SOS Heist aan zee”. Nog volop projecten te Middelkerke en zeker de Marina van Duinkerke.

In De Panne circuleren geruchten over 2 projecten: het Prinsenhof en het Marktschooltje.
Prinsenhof: ook hier niet het minste nieuws hoe het proces momenteel verloopt.
Marktschooltje: nu nog 1 á 2 jaren opvangschooltje voor enkele klassen van de Immaculata Duinenstraat gedurende de bouwwerken aldaar. Daarna in de handen van immobilia. Ik heb een fotomontage op iPhone gezien van het ontwerp voor een torengebouw gezien vanaf de hoek Zeelaan Kasteelstraat. (hier geen foto). Wouw, leek op eerste zicht mooie architectuur maar zeer hoog en dicht bij de Markt. Ik herkende de locatie niet direct nochtans met mijn eigen geboortehuis stond er op (dat wellicht ook binnenkort een 6 hoog wordt tezamen met de gebuur het huis van “de modiste”). Op de montage was het kruispunt een mooie opening naar de Houtsaegerwijk maar indien mijn huis en het hotel Cecil zouden hoger worden dan zal die inkijk sterk versmallen en zal de voet van de toren niet zo expliciet grenzend aan het Marktplein staan. Positief was wel een openbaar parkje achter de toren waar nu de zandspeelplaats.

2. Conclusie

Krijgen we een 5de urbanisatiegolf in De Panne? Hoe zijn we daarop voorbereid?
Het artikel probeert na te denken over de bredere implicaties van het voorgestelde projecten in relatie tot de omgeving en mogelijke stadsplanningsstrategieën voor toekomstige ontwikkeling. De Bliedemaker vreest vooral de impact op historisch erfgoed. Zijn we er klaar voor?
De strategie van het gemeentebestuur over dit belangrijk onderwerp is niet goed bekend. Men vat de opeenvolgende bouwaanvragen blijkbaar eerder pragmatisch aan zonder een strategie op lange termijn. Dit heeft voordelen i.v.m. soepelheid maar heeft weinig bescherming voor ons erfgoed en de gezelligheid van de “oude villawijken”.

AANVULLING:(alhoewel er niet geschreven wordt over DP

Mooie samenvatting van de artikelreeks in De Standaard van 5 september 2023 door Lieven Sioen: “.. Er valt veel te onthouden uit de reis die De Standaard de voorbije zomer maakte langs vastgoedprojecten aan de Belgische kust, maar een van de opmerkelijkste vaststellingen is wel hoe uiteenlopend lokaal beleid is en hoe groot de stempel is die elke burgemeester individueel kan drukken. …In De Haan doet burgemeester Wilfried Vandaele alles wat in zijn macht ligt om hoogbouw tegen te houden. In Nieuwpoort verrijst dan weer het ene luxueuze appartementencomplex na het andere. In Bredene verkiest de burgemeester betaalbare woningen voor lokale gezinnen boven duur vastgoed voor tweedeverblijvers. En in Middelkerke wil Jean-Marie Dedecker net herkozen worden met miljoenenprojecten als een nieuw casino en het ‘landmark’ van een 60 meter hoge woontoren.

Er valt wat voor te zeggen voor dat gemeentelijk beleid. Elke gemeente kent eigen uitdagingen en Vlaanderen heeft er uitdrukkelijk voor gekozen de lokale besturen in ruimtelijk beleid meer autonomie te geven. Maar om vele redenen is het ook problematisch. Ruimtelijke ordening behoeft visie met een verre horizon, terwijl nu elke verkiezing het beleid weer een andere richting kan uitsturen.
Maar vooral omdat de kust een formidabel wingewest voor vastgoed­ontwikkelaars blijft. Want ook dat onthouden we uit de reeks. De kust is nog lang niet volgebouwd. Althans niet in de ogen van de promo­toren, hun klanten en de gemeenten op zoek naar opcentiemen en tweedeverblijfs­taksen. Vermits in de Atlantikwall amper beweging te krijgen valt, draaien nu in de tweede linie de betonmolens op volle toeren om oude huizen, hotels en zelfs scholen tot appar­tementsblokken om te bouwenDie plaatselijke snelle winst op korte termijn – voor promotoren, eigenaars/kiezers én gemeenten – blijft uit balans met het collectieve belang van de volledige kuststrook op lange termijn: een gezonde bevolkingssamenstelling, economische diversiteit, natuurwaarde en bescherming tegen de stijgende zeespiegel … Stedenbouwkundige diensten van kleine gemeenten – vijf personen in De Haan – zijn geen partij voor de advocaten, experts en complexe plannen die grote ontwikkelaars in de strijd gooien. ‘
“Dat gemeentes bouwvergunningen goedkeuren zonder het dossier te snappen, is toch niet onze fout’, was de laconieke reactie hierop van de sectorvereniging van vastgoed. De reeks ‘Zon, zee en macht’ maakt duidelijk dat alleen een strakke bovenlokale regie al die belangen echt in evenwicht kan brengen…”