Bezwaarschrift GRUP Camping Zeepark -verduidelijkingen

De GECORO heeft in september de bezwaarschriften behandeld over dit GRUP. Dit heeft geleid tot enkele kleine wijzigingen die op de gemeenteraad van 10 oktober werden medegedeeld en “vastgesteld”. Ook zijn er enkele misvattingen verduidelijkt.

De belangrijkste aanpassing is dat de bouwvrije zone ten westen van het project vergroot is van de vroegere 10 m naar nu 45 m. Dus de bouwafstand t.o.v. het Canadezenplein wordt vergroot op uitzondering van de Beachbar (zie rode zone links op bovenstane schets). (het uitzicht naar zee van bijvoorbeeld “Ten Uitkante” zou dus minder gestoord worden + appartementen verder van de gebouwen op het Canadezenplein).

In een vorige DE BLIEDEMAKER werd over het bezwaarschrift van DE BLIEDEMAKER bericht Lees>>>

Het belangrijkste punt was:
Opmerking 1: Visuele impact van de gebouwen te beperken
Het “open ruimtegebied” tussen De Panne en Baaltje mag maar minimaal gestoord worden.
De hoogtebeperkingen zijn moeilijk af te lezen op de plandoorsneden. Nu is het “nulniveau” van de verschillende gebouwen meer duidelijk geworden voor DE BLIEDEMAKER. In princiep zijn de nulniveau-TAW-hoogten niet overal gelijk maar verschillend van gebouw tot gebouw en is namelijk gelijk aan de  hoogte van het HUIDIGE maaiveld. Daar het huidig terrein ongeveer een 2 meter afhelt van de Koninklijke Baan naar het strand TOE zal dit nulniveau dus ook licht afdalen naar zee toe. (aanvankelijk dacht ik dat het nulniveau over het ganse terrein opgehoogd werd tot het niveau van de huidige kantine). Dus de appartementen aan zee zullen dus lager staan.
De vloer van de garages liggen dus op dat nulniveau maar een tweede misvatting van mijnentwege was dat de appartementen NIET gebouwd worden bovenop de garages maar naast de garages. (dus 1 bouwlaag minder hoog dan ik gedacht had en ook minder zand nodig voor de duinvorming (toch sprak de schepen Bram Degrieck van een raming van 250.000 m3 zand nodig aan te voeren. Gigantisch!).
Alleen voor het hotel en de blok ten Z-O van het terrein worden de bouwlagen boven op de garage gebouwd. (boven letter H op het plan). Dus deze gebouwen zullen wellicht gedeeltelijk te zien zijn vanaf de Koniklijke Baan.
Er zijn ook gedeelten van de appartementsgebouwen met 3 bouwlagen maar dit aantal is beperkt tot 15%.
Konklusie: de storing van het “open ruimtegebied” valt dus beter mee dan ik oorspronkelijk gedacht had temeer door de aanpassing van bouwvrije zone verkregen door de GECORO. Toch spijtig dat er geen digitaal 3D model van de volumes van de gebouwen opgemaakt werd met de hoogtelijnen van het nieuw aan te leggen duinenreliëf (veel sprekender dan met een maquette). Pas hiermede kan de visuele impact goed beoordeeld worden uit verschillende gezichtspunten.

Opmerking 2: Zeepad
De perceelsgrens aan het strand ligt duidelijk ongeveer op de plaats waar nu de eerste rij caravans. De binnen-afsluiting met de voorliggende zeereepduintjes verschuift dus wat naar achter. De zeereepduintjes maken deel uit van het strand dat eigendom is van het Vlaams Gewest (niet van de gemeente in tegenstelling tot het strand voor de hoogbouw en strand t/m het “Vissersdorp” welk eigendom is van de gemeente). Deze zeereepduinen zouden dus zoals momenteel afgesloten blijven onder het beheer van het “Agentschap Maritieme Dienstverlening en Kust’. Deze zijn ook belangrijk voor het Kustveiligheidsplan.
Het “Zeepad” in het project ligt in de “groene zone”. De volledige “groene zone” in het project + de “groene zones” in het ZILT (ts Camping en ZILTbuilding  en tussen strand en ZILTbuilding) vormen voor natuur ÉÉN AANEENGESLOTEN GEBIED. Beide projecten zouden zich engageren om 1 gemeenschappelijk NATUURBEHEERPLAN op te stellen. In het ZILT zou een soort duinpanne aangelegd worden. Zowel in het ZILT als in Zeepark zouden deze terreinen afgeloten worden voor de mede-eigenaars (castanea afsluiting?). Zelfs de nieuw aangelegde duinen, niet natuurgebieden, in Zeepark zou ontoegankelijk zijn voor de mede-eigenaars, zelfs niet voor de gelijkvloereigenaars.
Wat betreft het ‘zeepad’ en de andere paden zouden moeten voldoen aan de eisen van een natuurbeheersplan en zouden ook langs weerszijden afgesloten worden.
Het doortrekken van het “zeepad” naar eventueel Baaltje zou dus een item worden van het gemeenschappelijk Natuurbeheerplan. De kosten van dit natuurbeheerplan + later beheer zijn ten laste van de projectontwikkelaars.

Opmerking 3: de dwarspaden moeten aansluiten op de wandelpaden van de Houtsaegerduinen
Valt grotendeels buiten het project maar lijkt op goeie weg want ANB heeft de nodige gronden gekocht rond de tennisvelden Pannebaaltje en einde Ollevierlaan. (aan familie Houtsaeger). Om de verbinding Houtsaegerduinen – Oosthoekduinen mogelijk te maken werd door ANB een strookje terrein aangekocht van het “kasteel Houtsaegerduinen” naast het “historisch pad” ten oosten van het kasteel. De verbinding zoals gesugereerd in het gemeentelijk structuurpan is NU dus mogelijk zodat men vanaf De Nachtegaal tot aan het strand zal kunnen wandelen via het ringpad Houtsaegerduinen. Te realiseren duur ANB en project Zeepark.

Opmerking 4: Duinen windafwaarts van de ingekapselde gebouwen moeten voldoende hoog zijn.
Zeer veel zand zal nodig zijn alhoewel minder dan eerst gedacht (zie opmerking 1. Men spreekt van 250.000 m3! (bovenste lagen moeten zoutvrij zijn i.v.m. beplanting)

Opmerking 5: Dienstwegen aan te duiden op GRUP.
Twee wegverhardingen  zullen aangelegd worden in een soort grasdallen normaal niet zichtbaar en alleen te gebruiken voor nood. Leveringen moeten via de garages.

BESLUIT: enerzijds door de GECORO en anderzijds door betere uitleg is tegemoet gekomen aan de bedenkingen van DE BLIEDEMAKER waarvoor dank.
Zoals nu voorgesteld wordt dit een mooi project voor een gebied met recreatieve bestemming. (zal ook wintertoeristen aantrekken + veel kadastraal inkomen voor De Panne)
Hopelijk wordt het hotel niet te groot (grote grondoppervlakte zone voorzien)
De beachbar wordt wellicht een meerwaarde voor het niet commercieële oostelijk gedeelte van de Zeedijk (daar ook geen concurrentie voor de HORECA)

De gemeente verwacht de definitieve goedkeuring van het GRUP omstreeks begin december. Dan pas volgt de bouwaanvraagprocedure.

Auteur: DE BLIEDEMAKER

"Teruggespoelde" echte Pannenoar sinds 1993. Vroeger burgerlijk ingenieur bij ELECTRABEL, later zelfstandig natuurgids. Het e-mail krantje DE BLIEDEMAKER is gestart in september 2005 Toon alle berichten van DE BLIEDEMAKER